Tipps für eine gelungene Mieterauswahl

geschrieben am 20.10.2016 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Die Vermietung einer Immobilie ist mit vielen Aspekten verbunden, die es zu beachten gilt. Wie gut die Vermietung funktioniert, hängt aber vor allem von einem Faktor ab: dem Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Liegt zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Mieter eine vertrauensvolle, offene Basis vor, werden auch Krisen problemlos überstanden und der gefürchtete Mietausfall verliert deutlich an Schrecken. Entscheidend für eine erfolgreiche Vermietung ist also bereits die Auswahl des Mieters. Diese wird von jedem Vermieter anders gehandhabt, da die Prioritäten und Kriterien von Mensch zu Mensch variieren.

Ziel ist letztendlich das Verhindern eines Mietausfalls und gesicherte Einnahmen. Hinzu kommt die Entscheidung, ob Ihr Mietverhältnis vorwiegend familien- oder gewinnorientiert ist. Von einem familienorientierten Verhältnis spricht man, wenn die Immobilie an Verwandte wie die eigenen Kinder oder an Bekannte vermietet wird. Hier steht die soziale Seite im Vordergrund, eine Vertrauensbasis ist im Normalfall bereits gegeben.

Schwieriger wird es, wenn die Immobilie an Dritte, vermutlich also an Fremde vermietet wird, beispielsweise um sich als Selbstständiger zusätzlich den Lebensunterhalt durch Mieteinnahmen zu sichern. Sie gehen gewinnorientiert vor und benötigen daher die Sicherheit von Seiten des Mieters. Wie Sie diesen möglichst sinnvoll auswählen können, möchten wir Ihnen im folgenden Text erläutern.

Die Hard Facts des Mieters einholen

Besonders bei mehreren Interessenten Ihrer Immobilie lohnt es sich, sich zunächst einen Überblick zu verschaffen. Dies gelingt, indem sie die sogenannten Hard Facts der einzelnen Mieter berücksichtigen. Hard Facts geben Auskünfte über die finanzielle Sicherheit, die der zukünftige Mieter mit ins Mietverhältnis bringt. Es gibt mehrere gängige Möglichkeiten, die Hard Facts einzuholen.

Hard Facts durch Formulare

Eine Möglichkeit ist es, Interessenten vor dem ersten Besichtigungstermin ein „Mieterselbstauskunfts-Formular“ zukommen zu lassen. Die Vollständigkeit der Informationen variiert von Formular zu Formular, weshalb nicht pauschal gesagt werden kann wie aufschlussreich diese Methode wirklich ist. Bringen die Interessenten das ausgefüllte Formular zum Besichtigungstermin mit, ist dies aber ein erstes gutes Zeichen und eine Stütze, wenn Sie sich einen Überblick verschaffen wollen. Zu sinnvollen Formularen zählt auch eine Selbstauskunft der SCHUFA, die der Mieter anfordern kann.



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Hard Facts durch weitere Unterlagen des Mieters

Essentiell ist auch ein Gehaltnachweis des Mieters. Dies kommt Ihnen unter Umständen merkwürdig vor. Rufen Sie sich jedoch in Bewusstsein, dass der Mieter auch im Falle eines Kreditantrags anstandslos seine Nachweise vorlegen würde. Durch den Gehaltsnachweis erhalten sie einen verlässlichen, aussagekräftigen Überblick und können die finanzielle Lage im Mietverhältnis bestens einschätzen. Kommt der Interessent bereits aus einem Mietverhältnis, eröffnet sich eine weitere, sehr gute Möglichkeit: nehmen Sie Kontakt mit dem aktuellen Vermieter auf, sofern der Mieter bereit ist, die Kontaktdaten an Sie weiterzugeben. Der direkte Erfahrungsaustausch kann ein ausschlaggebender Punkt bei der Mieterauswahl sein!

Leitfragen zur Ermittlung der Hard Facts

Nach dem Motto „Es gibt keine guten Fragen außer man stellt sie“ liegt es teils auch an Ihnen direkt, wie viel Sie über die potentiellen Mieter erfahren. Gehen Sie bei Fragen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben vor: zum einen ist es dem Mieter verboten, falsche Auskünfte über seine finanzielle Situation und sein Einkommen zu machen, zum anderen müssen auch Sie als Vermieter zwischen für die Miete relevanten und irrelevanten Fragen unterscheiden und letztere unterlassen.

Für eine möglichst aufschlussreiche Befragung hier ein paar hilfreiche Leitfragen:

  • „Wie viele Personen möchten die Wohnung beziehen und wie alt sind diese jeweils?“
  • „Wie hoch ist das Nettoeinkommen?“ Wichtig: die anfallenden Mietkosten sollten allerhöchstens 75 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen, ansonsten ist die finanzielle Sicherheit des Mieters und der Mieteinnahmen nicht mehr gewährleistet. Sprechen Sie diese Belastungsgrenze an! 
  • „Welche Berufe führen die zukünftigen Bewohner aus?“ Handelt es sich bei dem Interessenten beispielsweise um einen Musiker, steht die Frage     einer etwaigen Lärmbelästigung im Raum. Gibt der potentielle Mieter an, arbeitslos zu sein, muss dies nicht unbedingt bedeuten, dass er zahlungsunfähig ist. Es ist jedoch eine Indiz für ein unsicheres Mietverhältnis und darf nicht unbeachtet bleiben.  
Diese Fragenvorschläge haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit! Ebenso wichtig wie die Leitfragen sind aber auch Punkte, die für das Mietverhältnis nicht von Bedeutung sind und in keinem Fall angesprochen werden sollen. Hierzu zählen Fragen nach Beziehungs- bzw. Familienständen, zukünftigen Kindern und Konfessionen. Gerade bei der Frage nach Familie und Ehe kann sich der Mieter auf eine Stelle im Grundgesetz berufen, die seine Privatsphäre in diesem Punkt schützen soll. Bei weiteren Fragen bezüglich Formularen und Leitfragen können Sie sich selbstverständlich gerne an uns wenden.

Die Soft Facts des potentiellen Mieters erkennen

Wie bei zahlreichen Dingen im Leben spielt auch bei der Auswahl eines Mieters der erste Eindruck eine große Rolle. Dabei ist es nicht wichtig, tiefenpsychologisch zu argumentieren oder ein geschultes Auge zu besitzen. Es zählen primär Ihr Bauchgefühl, die Chemie zwischen Ihnen und dem Interessenten und die augenscheinlichen Merkmale. Achtung: damit sind weder Merkmale wie der Kleidungsstil noch Stimme und Tonlage gemeint. Viel mehr sollten Sie darauf achten, wie pünktlich der Interessent zum vereinbarten (Besichtigungs-)termin kommt, beziehungsweise ob er überhaupt erscheint. Weiter ist die Vollständigkeit der abzugebenden Unterlagen aussagekräftig, hier zählt beispielsweise auch das im Voraus ausgegebene Mieter-Selbstauskunftsformular.

Offenheit als wichtiges Instrument im Mietverhältnis

Um ein offenes Mietverhältnis führen zu können wird vom Mieter eine gewisse Kontaktfreudigkeit erwartet. Dass Ihr Interessent dieser auch pflegt, erkennen Sie an mehreren Punkten. Zum Beispiel wird ein ehrlich interessierter Mieter mit offenen Fragen direkt auf Sie zukommen, etwa im Anschluss an einen Besichtigungstermin. Er sucht den Kontakt auch über Telefon, Email etc. und bezieht sich dabei auch auf Details zum Vertrag oder zur Immobilie selbst. Ein besonders gutes Zeichen ist, wenn sich der Interessent mit alltäglichen Gegebenheiten wie dem nächsten Supermarkt oder den Erfahrungen mit Anwohnern befassen und sich somit bereits an das Objekt binden möchte.

Ihre Rolle als Vermieter

Wie gut das Mietverhältnis ist, hängt letztlich auch von Ihnen als Vermieter ab. Begegnen Sie Interessenten mit Einsatz und Bereitschaft, aber vor allem auch mit Authentizität. Stellen auch sie Fragen und zeigen Interesse. Aber bleiben Sie auf der anderen Seite mit ihren Anforderungen und Wünschen realistisch. Durch Ihre Offenheit kann sich bereits im Anschluss an einen Besichtigungstermin ein aufschlussreiches Gespräch mit einem möglicherweise besonders gut geeigneten Interessenten geben.
Müssen Sie bei besonders vielen passenden Interessenten enigen gezwungenermaßen absagen, können Sie vorschlagen, ihre Adressen behalten und weitervermitteln, wenn Sie von einem anderen treffenden Mietangebot hören. So bleiben Ihnen auch Absagen weiterhin potenzielle Kunden.
Bei der Auswahl Ihres Mieters wünschen wir Ihnen ein gutes Gespür und viel Erfolg!

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Immo-Center, Ihrem Immobilienmakler in Ulm, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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