Hausverkauf bei Scheidung

geschrieben am 08.03.2016 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Hausverkauf bei Scheidung

Nach Jahren der Ehe hat sich vieles eingespielt. Doch wenn dann die Scheidung droht, stellt sich die Frage, was mit dem bisher geteilten Eigenheim passieren soll. Unüberlegtes und hastiges Handeln und ein schneller Verkauf in der Not sind zu vermeiden. Je nach Situation der Parteien kann ein Verkauf aber noch in der Scheidungsphase sinnvoll sein.

Scheidung – Wann darf das Haus verkauft werden?

Nach § 1565 Absatz 2 BGB ist eine rechtsgültige Scheidung erst nach einem ganzen Trennungsjahr von zwölf Monaten möglich. Innerhalb dieses Jahres kann aber die Immobilie bereits verkauft werden, sofern die Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft auf jeden Fall ausgeschlossen ist. Denn nach dem Trennungsjahr kann jeder Ehepartner den Verkauf des Eigenheims oder der Immobilie von sich aus verlangen. Noch im Trennungsjahr kann der Wohnwert des Eigenheims unter dem Mietspiegel angegeben werden. Nämlich dann, wenn die Wohnung für einen Ehepartner allein zu groß ist. Grundsätzlich besteht keine Pflicht, das Haus im Trennungsjahr zu verkaufen. Immerhin soll eine Trennung nicht zusätzlich provoziert und zementiert werden.



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Kostenfalle bei Immobilienverkauf im Scheidungsfall

Oft unterschätzen viele Ehepartner die Folgekosten einer Scheidung. Denn wenn es um den Hausverkauf oder das Eigenheim geht, fallen ebenfalls Kosten an. Diese Kosten beim Hausverkauf belasten zusätzlich und können im schlimmsten Fall zur Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung führen. Dabei sollte bspw. in jedem Fall bedacht werden, dass bei der Eigentumsübertragung auch die Grunderwerbssteuer fällig wird.
Unkompliziert ist ein Verkauf dann, wenn sich beide Parteien einig sind, was mit der Immobilie geschehen soll. Dies ist allerdings oft nicht der Fall, da mit einem gemeinsamen Haus oder Eigenheim oft der zentrale emotionale Wert der einzelnen Person und der Beziehung verbunden ist. Vorsicht ist vor allem dann geboten, wenn laufende Kredite nicht mehr bedient werden können, weil sich die Steuerklasse ändert und Unterhalt gezahlt werden muss.

Immobilienberater im Scheidungsfall

Damit eine Immobilie später nach der Scheidung keine Probleme macht, sollte am besten schon im Trennungsjahr ein Berater aufgesucht werden. Denn lange Streitigkeiten über den Wert des Hauses bei scheidungsbedingtem Verkauf sind für beide Partien kontraproduktiv. Eine Fehlentscheidung kann gar schwerwiegende Folgen mit sich bringen. Ein unabhängiger Gutachter kann deshalb mit einem Wertgutachten für Akzeptanz bzgl. des Wertes auf beiden Seiten sorgen.

Bekommt der Eigentümer im Scheidungsfall das Haus?

Wer die Ehewohnung bekommt hängt vor allem davon ab, wer der Eigentümer ist. Ist im Grundbuch nur eine eingetragene Person verzeichnet, wird mit dem Zugewinnausgleich ein finanzieller Verlust der Gegenseite ausgeglichen. Der Zugewinn berechnet sich aus der Differenz des Anfangsvermögens der Ehe und des Endvermögens bei Scheidung. Stichtag ist hier der Zustelltag des Scheidungsantrages, also der Tag an dem die Lebenspartnerschaft aufgehoben wird.
Sind beide Eheleute zur Hälfte Miteigentümer, bekommen sie auch jeweils die Hälfte des Verkaufserlöses. Das gilt auch, wenn nur ein Partner Raten gezahlt oder einen Vorschuss zur Finanzierung geleistet hat.

Ein Ehepartner will verkaufen, der andere nicht

Will ein Ehegatte gegen den Willen des anderen innerhalb des Trennungsjahres verkaufen, kann er beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Finanziell entpuppt sich das aber oft als schlechteste Option. Denn auf Grund der Eile bzw. des Verkaufsdrucks kann meist nur ein Bruchteil des möglichen Verkaufserlöses erzielt werden. Bis zu dreißig Prozent können so an Gewinn verloren gehen. Nach unserer Erfahrung enden Scheidungsverfahren, bei denen eine Immobilie im Spiel ist, meist mit einer Abfindungszahlung des einen an den anderen. Diese Abfindung orientiert sich am Marktwert und am Eigentumsanteil.

Wer darf im Scheidungsfall im Haus bleiben?

Meist sind sich Scheidungsgegner einig, wer in dem Haus bleibt und wer nicht. Bestehen beide auf ihrem Nutzungsrecht, muss ein Familienrechtler die Frage auf Antrag klären. Doch es gibt auch Alternativen. Wenn die Rechnung nicht aufgeht und das Haus noch belastet ist, ist guter Rat teuer. Was tun? Hier bietet sich die Möglichkeit einer gemeinsamen Vermietung. Dazu müssen beide Partner in der Lage sein, als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben übernehmen. Unter anderem fallen hier die jährliche Aufstellung der Nebenkostenabrechnung und das Abwickeln von Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten an. Kommt hier keine Einigung zu Stande, ist eine gemeinsame Vermietung ausgeschlossen.
Verbleibt einer der Partner im Haus oder der Wohnung, hat der Ex-Partner Anspruch auf die so genannte Nutzungsentschädigung. Denn der in der Wohnung Verbliebene zahlt bei abbezahlter Immobilie keine Miete und ist finanziell im Vorteil. Die Höhe der Entschädigung orientiert sich an der ortsüblichen Miete im Gebiet der Immobilie.

Laufender Immobilienkredit bei Scheidung

Was passiert bei einer Scheidung mit dem laufenden Kredit? Oft haben beide Eheleute einen Vertrag bei der Bank unterschrieben. Also haften sie auch gesamtschuldnerisch. Das bedeutet effektiv, dass sich die Bank aussuchen darf, wen sie zur Zahlung der Kreditraten in Anspruch nimmt. Eine Absprache unter den Eheleuten ändert daran leider nichts. Die Haftung der Bank gilt nach wie vor. Zu überlegen ist: Soll das Haus verkauft werden? Wird es von einem der Partner übernommen? Soll es vermietet werden?
Eine erste Lösung bietet sich z.B. dadurch, dass ein Ehegatte im Haus bleibt und der andere die Kreditraten ab diesem Zeitpunkt zahlt. Angemessen ist dies, wenn die Höhe der Kreditraten ungefähr der Höhe der Miete der Immobilie entspricht. Ist das nicht der Fall, wird die finanzielle Differenz über eine Entschädigung ausgeglichen. Um eine endgültige Regelung zu treffen muss von beiden Seiten die Bank mit in die Gespräche einbezogen werden. Nur so kann entschieden werden, ob ein Partner aus der Schuld  und Haftung des Kreditrahmens entlassen werden kann. Das ist leider erst dann möglich, wenn bereits Klarheit über die Ansprüche wie Unterhalt etc. vorliegt. Die Übernahme eines Kredites in Scheidungsfällen ist für Banken ein heikles Thema - hier muss genau geprüft werden, ob eine Kreditwürdigkeit überhaupt gegeben ist.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Immo-Center, Ihrem Immobilienmakler in Ulm, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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