Kann ein Mieter, der drei Nachmieter stellt, den Mietvertrag ohne Kündigungsfrist beenden?

geschrieben am 30.11.2012 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung handelt. 

Schon seit Generationen wird unter Mietern die Information weitergegeben, ein Mieter müsse nur drei potentielle Nachmieter stellen, um auch ohne Einhalten der vereinbarten Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Dies ist eine Binsenweisheit, die so nicht stimmt.

Der Mietvertrag ist bindend


Für die Kündigung durch den Mieter gilt die Kündigungsfrist von 3 Monaten. Diese Frist ist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Es kann zwischen Vermieter und Mieter aber auch im Mietvertrag anderes vereinbart werden. Auch eine Nachmieterklausel kann eingefügt werden. Diese legt fest, dass der Vermieter einen Nachmieter stellen kann, den der Vermieter akzeptieren muss. Dies ist für einen Mieter dann wichtig, wenn er in die Wohnung investiert hat und diese vom Nachmieter in einer Abstandsregelung verrechnen möchte. Die Gerichte sprechen in diesem Fall von einer echten Nachmieterklausel. Eine unechte Nachmieterklausel liegt vor, wenn der Vermieter den gestellten Nachmieter nicht akzeptieren muss, jedoch die Kündigungsfrist abläuft mit dem Datum, zu dem der vorgeschlagene Nachmieter das Mietverhältnis begonnen hätte. Die Position für Abstandsverhandlungen hat sich hier für den Mieter aber dann erheblich verschlechtert. 


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Ausnahmen bestätigen die Regel


Es gibt allerdings Fälle, in denen ein Mieter durch äußere Umstände zur Aufgabe der Wohnung gezwungen wird. In solchen klar definierten Situationen kann der Mieter einen Nachmieter vorschlagen, um die Kündigungsfrist zu verkürzen.
Solche Gründe können die folgenden sein:
1. Ein Mieter ist so erkrankt oder pflegebedürftig geworden, dass ein weiteres Wohnen zur Miete nicht mehr möglich ist. Wenn also ein endgültiger Auszug wegen Aufnahme in ein Alten- oder Pflegeheim, eventuell auch vorher in ein Krankenhaus, erfolgt, besteht laut Entscheidung des Bundesgerichtshof von 2003 das genannte Vorschlagsrecht.
2. Gleiches gilt, wenn durch Heirat oder Geburt eines Kindes die Wohnung nun zu klein ist, so dass eine größere Wohnung gefunden werden muss.
3. Wenn wegen Arbeitsplatzverlust oder Versetzung ein Umzug notwendig ist, kann ein zumutbarer Nachmieter vorgeschlagen werden.
Der Nachmieter muss solvent sein und das Mietverhältnis "wie es steht und fällt" fortsetzen.


Sonderegelung bei alten Mietverträgen


Alte Mietverträge, die vor 2001 geschlossen wurden, haben mitunter längere Kündigungsfristen. Wenn einer der folgenden Gründe vorliegt, kann der Mieter ohne Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen bzw. endet das Mietverhältnis vorzeitig:
1. Die Miete soll auf das Niveau der ortsüblichen Miete angehoben werden.
2. Modernisierungsmaßnahmen werden angekündigt, üblicherweise drei Monate vor Beginn.
3. Nach Modernisierung erfolgt die 11-prozentige Mieterhöhung wegen Modernisierung.
4. Die Miete einer Sozialwohnung wird erhöht.
5. Eine Untervermietung wird ohne Nennung von Gründen abgelehnt.
6. Der Mieter verstirbt.

Letztlich sollte eine einvernehmliche Lösung gesucht werden, an der eigentlich immer beide Seiten Interesse haben sollten.

Sollten Sie weitere Fragen hinsichtlich der Kündigungsfrist oder der Nachmieterregelung haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktierenUnser Team vom RE/MAX Immocenter Ulm steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!  

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