Muss der Käufer einer Immobilie auf versteckte Mängel hingewiesen werden?

geschrieben am 03.08.2012 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung handelt.

Muss der Käufer einer Immobilie auf versteckte Mängel hingewiesen werden?


Der Erwerb einer Immobilie ist meist die Erfüllung eines langgehegten Traumes: Endlich besitzt man die eigenen vier Wände. Diesen Schritt wagt man in der Regel nur einmal im Leben. Daher prüfen Käufer meist genau, was die Freude trüben könnte, um potentielle Fehlerquellen von vornherein auszuschließen. Achten Sie als Verkäufer darauf, Mängel nicht zu verschleiern, damit Sie Ihre Kunden nicht vergraulen oder im Nachhinein angezeigt werden.

Versteckte Mängel - Arglist oder Unwissenheit


Eine böse Falle stellen die sogenannten versteckten Mängel dar. Böse Falle deshalb, weil sie eben versteckt sind. Über offen zutage liegende Mängel an einer Immobilie müsste man kein Wort verlieren, denn wenn ein Mangel offensichtlich ist, kann man sich darüber austauschen. Preisnachlass oder Mängelbeseitigung wären adäquate Diskussionsgrundlagen. Doch in der Regel haben Mängel an Immobilien die üble Angewohnheit, sich dezent zu verstecken. Da ist nun die alles entscheidende Frage für den Käufer: Hat der Verkäufer Kenntnis von dem Mangel und hat er diesen Mangel arglistig verschwiegen, oder wird auch der Verkäufer von dem plötzlich zutage tretenden Mangel an der Immobilie sozusagen "kalt" erwischt?


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Bekannte und unbekannte versteckte Mängel


In seinem eigenen Interesse sollte der Verkäufer jeden ihm bekannten Mangel dem Kaufinteressenten anzeigen. Das kann unter Umständen zwar zu einer Kaufpreisminderung führen, aber ein arglistig verschwiegener Mangel kann üble Konsequenzen nach sich ziehen. Allerdings ist der Käufer in diesem Fall in der Beweislast, denn er muss nachweisen, dass dem Verkäufer versteckte Mängel bekannt waren. Es kann schließlich niemand dafür zur Verantwortung gezogen werden, wenn beispielsweise ein Jahr nach dem Verkauf ein Schaden festgestellt wird, der sich zwar laut im Streitfall bestellten Gutachtern schon seit zwei Jahren insgeheim entwickelt hat, aber eben noch niemals zu Tage getreten ist. Auch Hausverkäufer sind nun einmal keine Hellseher. Daher findet man in den allermeisten Immobilienkaufverträgen die Klausel: Gekauft wie besehen. Niemand kann haftbar gemacht oder zur Verantwortung gezogen werden, wenn nach dem Verkauf einer Immobilie versteckte Mängel auftreten, die zwar latent schon lange vorhanden waren, sich aber in keiner Weise gezeigt haben.

Was tun beim Immobilienkauf oder -verkauf?


Fakt ist, dass der Käufer nur dann auf den Mangel hingewiesen werden muss, wenn dieser dem Verkäufer bekannt ist. Der Verkäufer einer Immobilie kann sich allerdings in dieser Hinsicht absichern. Im Zweifelsfall sollte er vor dem Verkauf einen Sachverständigen beauftragen, nicht unbedingt, um etwaige versteckte Mängel aufzuspüren, sondern um eine fundierte Bewertung der Immobilie in Händen zu halten. Diese ist - abgesehen von dem Nutzen in Streitfragen bezüglich versteckter Mängel - auch sehr gut geeignet, die Preisvorstellungen zu untermauern und bietet ein vorzügliches Argument in Kaufpreisverhandlungen mit den Interessenten. Andererseits bietet ein fundiertes Gutachten auch dem Käufer eine Grundlage, unter anderem bei Verhandlungen mit dem finanzierenden Kreditinstitut.


Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktierenUnser Team vom RE/MAX Immocenter Ulm steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!  

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