Probleme bei Hausschenkungen

geschrieben am 30.06.2016 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Um Steuern zu sparen bedienen sich viele Eltern der „Schenkung zu Lebzeiten“. Das Haus wird vor dem Tod des Besitzers auf die Kinder übertragen. Die Eltern können weiterhin darin wohnen. Der Vorteil: Steuerersparnis? Dem ist nicht zwingend so. Denn ist der sogenannte Übergabevertrag nicht genauestens geregelt, können für nicht nur für die Beschenkten Nachteile entstehen.

Die Schenkungswelle der Babyboomer

Nach Schätzungen von Experten werden in den nächsten Jahren rund zwei Drittel aller Nachlässe aus Immobilien oder Grundstücken bestehen. Jährlich werden ungefähr 250 Milliarden Euro in Deutschland vererbt. Dabei ist die Tendenz steigend und bis 2020 sollen es bereits 330 Milliarden sein. Doch wenige Immobilienbesitzer machen sich überhaupt Gedanken wie sie ihre Immobilie verkaufen oder weitergeben können.  

Die Hausübergabe im Vertrag genau regeln

Auch hier möchten wir Ihnen die Problematik mit einem Beispiel veranschaulichen: Die Eltern Heinz und Erika haben ihr Zweifamilienhaus bereits vor Jahren an ihre Tochter Anna übertragen. Vereinbart war damit verbunden das lebenslange Wohnungsrecht. Nun bewohnen sie das untere, Annas Familie das obere Stockwerk. Nun tritt das Worst-Case-Szenario ein: Anna und ihr Mann stecken in Schulden. Obwohl sie arbeitslos geworden sind, haben sie ihren Lebensstil nicht eingeschränkt. Nun möchte die Bank an das geschuldete Geld - und damit an Haus und Grundbesitz. Annas Eltern befürchten nun, dass ihre Immobilie in fremde Hände fällt.

Das Problem: In einem sinnvollen Übergabevertrag hätte verhindert werden können, dass es jemals soweit kommt. Denn Eltern können ihre Schenkung auch an Bedingungen knüpfen. So zum Beispiel auch mit einer Rückführungsklausel. Falls das Kind überschuldet ist, geht das Haus wieder an die Eltern zurück. Leider haben in unserem Beispiel Heinz und Erika beim Notar nicht daran gedacht. Mit Anna war nur eine Rückgabe für den Fall vereinbart, dass sie vor ihren Eltern stirbt. Weiter steht im Vertrag, dass Anna das Haus nicht verkaufen darf. Damit ist aber nicht automatisch auch der Zugriff der Gläubiger verhindert. Gerade im Fall von Schenkungen und Hausübertragungen treten immer wieder Unregelmäßigkeiten auf - vor allem weil ein grundsätzliches Misstrauen gegenüber Dritten besteht. Gerne empfehlen wir Ihnen einen für Hausübergaben spezialisierten Experten.

Das Wohnungsrecht erlischt im Pflegefall

Wohnen Eltern weiterhin im übertragenen Haus, werden die Bedingungen mit den Kindern ebenfalls im Übergabevertrag festgelegt. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Das beschenkte Kind kann mit den Eltern ein Wohnungsrecht oder Nießbrauchsrecht ausmachen. In beiden Fällen erfolgt ein Eintrag ins Grundbuch. Sofern die Eltern ein Nießbrauchsrecht vereinbaren, dürfen sie das gesamte Grundstück nutzen.

Es darf also selbst bewohnt oder an andere weitervermietet werden. Meistens wird ein Nießbrauch dann vereinbart, wenn das beschenkte Kind erst einmal nicht einzieht und an Dritte vermietet wird. So haben die Eltern als Besitzer die volle Befugnis. Bis zum Lebensende können Eltern also im Eigenheim wohnen und Einnahmen aus Vermietung erzielen. Immer vorausgesetzt der Übergabevertrag ist juristisch einwandfrei geregelt.

Wollen Eltern mit ihrem beschenktem Kind (in unserem Beispiel Anna) und dessen Familie unter einem Dach wohnen, ist ein Wohnungsrecht sinnvoll. Denn hier kann, anders als beim Nießbrauch, eindeutig geregelt werden, welche Räume vom Kind genutzt werden können. Hier kommt nun der Clou: Vereinbaren Eltern zusätzlich zum Wohnungsrecht ein Nießbrauchsrecht sind sie im Pflegefall sicher. Denn nach einem Umzug ins Pflegeheim besteht in der Regeln kein Nutzen des Wohnungsrechts mehr.



fehlerbroschuere-banner


Das Steuersparmodell Hausübergabe macht nicht immer Sinn

Eltern können prinzipiell auch andere Gegenleistungen als ein Wohnrecht verlangen. So können sich Kinder beispielsweise darauf einlassen die Eltern im Alter zu pflegen. Möglich sind auch Geldzahlungen statt des Wohnrechts oder auch zusätzlich. Hierbei kann es sich um Einmalzahlungen oder um monatliche Beiträge als Ergänzung zur Rente handeln. Das Kind kann diese unter Umständen steuerlich vom zu versteuerten Einkommen als Sonderabgabe abziehen.

Ob sich solche Zahlungen lohnen hängt vom Einzelfall ab und sollte von einem Fachmann geprüft werden. Denn das funktioniert nur, wenn die Rentenzahlungen aus dem übertragenen Vermögen erwirtschaftet werden. Die Eltern müssen ihrerseits die Einnahmen versteuern. Jedoch zahlen sie als Rentner oft einen geringeren Steuersatz. Die Höhe der Raten bei lebenslangen Rentenzahlungen der Kinder sollte im Übergabevertrag an die allgemeine Preissteigerung gekoppelt sein. Gesetzliche Vorschriften, wie hoch Rentenzahlungen sind oder wann sie erfolgen müssen, gibt es nicht. Das muss im Einzelfall und unter sorgfältiger Prüfung innerhalb der Familie abgewogen werden.

Vorsicht bei Regelung der Nebenkosten bei der Übertragung

Ebenso wie bei der Nutzung des Wohnraums, sollten Eltern mit dem Kind vereinbaren, wer die laufenden Kosten der Immobilie und des Grundstücks übernimmt. Je nach Familiensituation kommen unterschiedliche Regelungen in Frage. Auch ein vorzeitiger Hausverkauf sollte in Erwägung gezogen werden. Denn kann wie oben beschrieben das beschenkte Kind den Unterhalt nicht zahlen, geht die Immobilie an die Gläubiger. Deshalb sollte im Vorhinein abgeklärt werden, wer genau die laufenden Kosten übernimmt und ob eine Schenkung an die Kinder überhaupt finanziell tragbar ist.

Ist ein Nießbrauch vereinbart und werden vertraglich sonst keine abweichenden Regelungen getroffen, müssen die Eltern alle Kosten (des Hauses) bezahlen. Also kommen sie auch für alle Schönheitsreparaturen und öffentliche Lasten wie Gebühren zur Müllabfuhr und Abwasser auf. Lasten gar Hypotheken auf dem Haus, zahlen die Eltern die Zinsen. Außergewöhnliche Kosten wie zum Beispiel der Austausch einer alten Heizungsanlage gehen auf Kosten des Eigentümers (des beschenkten Kindes). Dieses ist auch für die Tilgung eines Hypothekenkredites verantwortlich. Auch hier zeigt die Erfahrung: Nicht immer ist eine Schenkung sinnvoll, denn die Rechnung muss auch aufgehen.

Ist Wohnungsrecht vereinbart, gelten andere Regeln. So tragen die Eltern nur die Kosten der Räume, die selbst genutzt werden. Die anderen Kosten zahlt der neue Eigentümer. Auch hier ist der Eigentümer nicht automatisch an die Instandhaltung der Wohnung  gebunden und verpflichtet. Eine entsprechend formulierte Klausel im Vertrag kann beschenkte Kinder jedoch dazu verpflichten.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Immo-Center, Ihrem Immobilienmakler in Ulm, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

Kommentare


- Es sind noch keine Kommentare vorhanden. -