Sonderfall beim Verkauf vermieteter Immobilien

geschrieben am 04.05.2016 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Sonderfall beim Verkauf vermieteter Immobilien

Der Verkauf vermieteter Immobilien stellt einen Sonderfall dar. Denn hier unterscheidet sich das Verkaufsprozedere in einigen Details vom Verkauf leerstehender Häuser oder Wohnungen. „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser Grundsatz gilt nach wie vor – doch gibt es mehr zu beachten, wie beispielsweise die Kaution und den Verkaufspreis.

Bestehender Mietvertrag beim Verkauf der Wohnung oder des Hauses

Wenn die vermietete Wohnung oder ein Mietshaus verkauft wird, übernimmt der Käufer den alten Vertrag. Der neue Erwerber tritt also in bestehende Mietverträge ein. Für den Mieter gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass ein neuer Eigentümer beim Erwerb die gleichen Pflichten und Rechte hat, wie der alte Vermieter vor dem Kauf. Miete bekommt der neue Käufer jedoch erst, wenn er ordnungsgemäß als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist. Die Kaution des Mieters ist immer vom aktuellen Vermieter zu erstatten – auch wenn mit dem Verkauf ein Vermieterwechsel stattgefunden hat. Es spielt also keine Rolle, welcher Vermieter zum Verkaufszeitpunkt die Kaution empfangen hat.
 
Der neue Eigentümer kann den bestehenden Mietvertrag nicht einfach kündigen nur weil er nun neuer Hausbesitzer ist. Ebenso wenig können einfach Änderungen im Vertrag vorgenommen werden. Diese bedürfen immer der Zustimmung des Mieters. Ein Sonderfall liegt im Fall eines Eigenbedarfs vor: Der Käufer muss nachweisen, dass er oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person, wie beispielsweise ein Familienangehöriger, Wohnbedarf hat. Dabei ist auf die gängigen Fristen zur Kündigung zu achten. Es empfiehlt sich, bei noch fälligen Mieten, Betriebskosten oder sonstigen Rückzahlungen verbindliche Regeln per Kaufvertrag festzuhalten. Im Zweifel ist so die Beweislage gesichert und Ärger mit Mietrückständen vorgebeugt. Gerne empfehlen wir Ihnen hierfür einen Experten.


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Teilt ein Eigentümer eines ganzen Wohnhauses oder Gebäudekomplexes den Besitz für den geplanten Verkauf in mehrere zukünftige Eigentumswohnungen auf, gelten Sonderregeln. Das gleiche gilt für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern – also generell Gebäude mit mehreren Mietparteien. Jede einzelne Mietpartei kann in diesem Fall einen neuen Vertragspartner erhalten. Auch wenn Eigenbedarf der neuen Vermieter besteht, sind die Bewohner in diesem Fall besonders geschützt: Erst nach drei Jahren kann gekündigt werden. Liegen die Immobilien in Städten bzw. Ballungsräumen liegen die Fristen sogar bei bis zu zehn Jahren. Der Mieter erhält ein einmaliges Vorkaufsrecht an der neu entstandenen Eigentumswohnung. Kommt ein Kaufvertrag mit einem Interessenten zustande, muss der Mieter vom Verkäufer über den Vertrag und damit auch den Kaufpreis informiert werden. Innerhalb von zwei Monaten kann der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Vorteile beim Verkauf einer freien Eigentumswohnung

Soll eine Eigentumswohnung verkauft werden, gestaltet sich das “Druckmittel Eigenbedarf“ als schwierig, denn aufgrund der Kündigungsfristen können oft mehrere Monate vergehen. Zudem streben auch viele Mieter ein Gerichtsverfahren an - mit teils guten Aussichten auf Erfolg. Die Dauer des potentiellen Verfahrens und das Risiko des Prozesses sind für Kaufinteressenten also wenig attraktiv. Ist die Wohnung frei, finden sich daher meist schneller Interessenten und Eigennutzer. Außerdem kann so ein höherer Preis erzielt werden.

Im umgekehrten Fall ist eine vermietete Wohnung für einen Anleger interessant: Nämlich dann, wenn sich die Wohnung in einem guten Zustand befindet und Rücklagen für das Gemeinschaftseigentum vorhanden sind. Eine vermietete Wohnung wird von Kaufinteressenten, die Kapital anlegen wollen, nach Investitions- und Ausschüttungskriterien unter die Lupe genommen. Im Gegensatz zu einer leerstehenden Wohnung liegt der Kaufpreis - relativ gesehen - niedriger. Denn Käufer die selbst in eine freie Wohnung einziehen wollen, sind oft dazu bereit, mehr für ihre Traumwohnung auszugeben. Zumal die Konkurrenz mit anderen Selbstnutzern den Preis nach oben anheben kann.

Planen Selbstnutzer also den Kauf einer Immobilie, wählen sie vor allem ein Gebäude mit gutem Grundzustand aus. Denn im Nachhinein größere Mängel zu beseitigen,  ist kostenintensiv und unattraktiv – vor allem wenn Dachsanierungen oder Gebäudedämmungen fällig sind. Zwar können alte Kacheln in der Küche oder im Bad ihren Charme haben. Auf lange Sicht verursachen bröckelnder Putz oder undichte und poröse Fugen aber Probleme. Käufer sind für derartige Mängel sensibilisiert. Vor allem informieren sich viele Käufer vor der Besichtigung über Problemzonen in Wohnungen und Häusern. Je nach Immobilie erzielen Sie also unter Umständen einen höheren Preis, wenn diese leer steht und sich zudem in gutem Zustand befindet.

Vermietete Gewerbeimmobilie verkaufen

Vermietete Immobilien müssen nicht zwingend bewohnte Immobilien sein. Sollten Sie eine gewerbsmäßig genutzte Immobilie verkaufen wollen, gelten andere Bestimmungen als beim Verkauf privater Gebäude. Zunächst gilt es sicherzustellen, um welche Art von Gebäude es sich handelt: Es wird unter anderem zwischen Büro-, Freizeit- und Logistikimmobilien unterschieden. Entscheidend ist also die Art der Nutzung. Für den Verkaufspreis ist nicht der Sachwert ausschlaggebend, sondern der Ertragswert. Handelt es sich beim betreffenden Gebäude um eine Lagerhalle einer Spedition, ist nach wirtschaftlichen Erträgen zu differenzieren.
Auch die Werbe- und Vermarktungskosten sind je nach Branche komplex, vor allem aufgrund bestimmter spezieller Kundenkreise. Zumal auf Seite der Interessenten oft Zweifel bestehen, welche Gewerbeimmobilie für welche Zwecke überhaupt die richtige ist.
Der Verkauf von Gewerbeimmobilien gestaltet sich unserer Erfahrung nach als besonders komplex und stellt einen weiteren wichtigen Sonderfall dar. Denn in aller Regel sind die meisten Gewerbegebäude vermietet - und das oft an mehrere Parteien. Gerne beraten wir Sie beim Verkauf Ihrer gewerblich genutzten Immobilie. Im Unterschied zu privaten Gebäuden können mit einer sorgfältigen Strategie oft höhere Verkaufspreise erzielt werden.  

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Immo-Center, Ihrem Immobilienmakler in Ulm, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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