Sonnen auf dem Dach

geschrieben am 22.12.2015 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung handelt.

Nicht immer gehört zu Immobilien auch genug Platz für ein Stück grün oder aber eine Terrasse. Viele Eigentümer spielen daher mit dem Gedanken, ihre Garage zur Dachterasse umzufunktionieren. Aber ist das wirklich erlaubt? Die schlechte Nachricht vorweg: eine eindeutige Rechtsprechung bezüglich dieses Themas gibt es nicht. Der Fall zählt juristisch zwar in die Kategorie Baurechte. Allerdings gilt es hier, sich zwischen vielen diversen Verordnungen und Gesetzen zurecht zu finden. Zusätzlich ist auch noch die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes von Bedeutung, ebenso die von der Kommune geleitete Garagenverordnung.

Hindernisse auf dem Weg zur Genehmigung

Verwandeln Sie Ihre Garage in eine begrünte Dachterasse, wird dies als "Nutzungsänderung einer baulichen Anlage" bezeichnet. Für solche Änderungen ist immer eine Genehmigung erforderlich. Nicht immer ist eine Erlaubnis als Terassennutzung im Bebauungsplan angegeben, jedoch ist dies noch kein unüberwindbares Hindernis. Dieses tritt erst ein, wenn außer Ihnen keiner im Ort, bzw. der näheren Umgebung bereits ein solches Projekt umgesetzt hat und die Dachterasse damit nicht zum allgemeinen Erscheinungsbild der Umgebung passt. Wichtig ist vor allem auch eine gesicherte Erschließung.



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Vorschriften müssen befolgt werden

Damit die Nachbarn weder gestört noch gefährdet werden, müssen die Vorschriften zum Thema Besonnung, Brandschutz und Belichtung in jedem Fall eingehalten werden. Dies ist Vorraussetzung des Bauamtes. Auch sollte es nicht möglich sein, von Ihrer Dachterasse aus Einblicke in das Schlafzimmer der Nachbarn zu erhalten. Nachteile haben Sie auch, wenn der Aufbau auf der Garage dafür sorgt, dass auf das Nachbargrundstück ein Schatten fällt.

Wer sagt was?

In einem Fall ist es den verschiedenen Gerichten bundesweit noch nicht gelungen, sich zu einigen: Grenzt die betreffende Garage direkt an das Grundstück des Nachbares, sind alle einer anderen Meinung. Das OVG München beispielsweise bezeichnet diesen Fall als unzulässig, mit der Begründung, "eine zusätzliche Nutzung des Garagendaches zu Aufenthaltszwecken" sei unvereinbar mit dem Gesetz. So das Nachbarrechtsgesetz (§4), das einen gewissen Abstand von "ausblickgewährenden Anlagen" vorraussetzt. Das Oberverwaltungsgericht Koblenz dagegen lässt eine Bebauung der Garage zu, sofern die keine "gebäudeartige Wirkung" erzeuge.

Konflikte zwischen Mieter und Vermieter

Beim Amtsgericht München lag vor nicht allzu langer Zeit die Klage eines Vermieters vor, dessen Mieter auf einer Doppelgarage eine Dachterasse errichtet hatte. Der Vermieter befahl dem Mieter diese zu entfernen, wurde jedoch vom Amtsgericht abgewiesen. Der Grund: In den Unterlagen des 1977 gestarteten Mietverhältnisses hatte der Vater des aktuellen Vermieters vermerkt, dass die Umgestaltung des Garagendaches zu einer Dachterrasse erlaubt sei. So war der Mieter im Recht. Interessant ist hierbei jedoch, dass baurechtlich keine Genehmigung zur Nutzungsänderung vorlag, und dass das betreffende Dach von vorne herein nicht zu der Mietvereinbarung gehört hatte. Grundsätzlich beruft sich das Gericht auf die frei widerrufbare Gestaltung des Daches.
In diesem speziellen Fall jedoch sehen die Richter keine bestimmte Rechtfertigung von Seiten des Vermieters, die Dachterasse räumen zu lassen. Auch hat der Mieter aus der Sicht der Richter einen gewissen Anspruch erlangt (§ 242 BGB), da das Benutzen der Dachterrasse jahrelang nicht vom Vermieter bzw. Rechtsvorgänger beanstandet wurde. Auch dies führte nicht zum gewünschten Erfolg, da bis zu diesem Zeitpunkt keinerlei öffentlich-rechtliche Beanstandung eingegangen war und auch nichts auf ein baldiges Eintreffen einer solchen Beanstandung hindeutete.
                                                                                                                                                                                                         
Unser Team des RE/MAX Immo-Center, Ihrem Immobilienmakler in Ulm, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

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