Vermietung als WG: Übergangslösung für sanierungsbedürftige Immobilien

geschrieben am 15.09.2016 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Ihre Mieter sind nach vielen Jahren ausgezogen und die Wohnung benötigt dringend eine Sanierung? Sie haben vor kurzem ein Haus geerbt und planen eine Vermietung? Sie wissen noch nicht, was mit Ihrer Immobilie in Zukunft passieren soll? Eine mögliche Alternative zu einer überstürzten und womöglich teuren Sanierung oder Renovierung bietet die befristete Umgestaltung in eine Wohngemeinschaft. Ziel ist es, Kapital durch Mieteinnahmen für eine grundständige Sanierung zu erzielen. Nach einigen Jahren können alte Immobilien dann saniert und in gehobener Klasse langfristig an Familien oder bereits Berufstätige vermietet werden. Wie und ob sich dieses Modell für Sie lohnt, erfahren Sie hier.

Vorteile bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft

Wohngemeinschaften sind für Mieter vor allem im Zuge hoher Quadratmeterpreise in städtischen Ballungsräumen attraktiv. Denn wird eine Wohnung oder ein Haus an mehrere Bewohner vermietet, senkt das für die einzelnen Mieter den Preis - was die genutzte gemeinsame Fläche angeht.
Die Gründe dafür, eine Immobilie in eine Wohngemeinschaft umzumünzen, liegen auf der Hand: Die Ausstattung und der Allgemeinzustand der Immobilie ist in die Jahre gekommen. Und als Vermieter sind Sie daher gezwungen den Mietpreis etwas herabzusetzen. Soweit so gut. Doch wo profitieren Sie nun als Vermieter? Bei der Gesamtsumme der Mieteinnahmen. Diese liegt bei entsprechender Kalkulation oft auf gleichem oder sogar höherem Niveau wie beispielsweise bei der Vermietung an eine 3-köpfige Familie. So können je nach Mietaufstellung Mehreinnahmen erzielt werden. Außerdem - und das ist der springende Punkt - befinden Sie sich in einem Markt mit ständiger Nachfrage an Interessenten und hoher Fluktuation: Nachmieter sind meist sehr schnell gefunden. Und so bleibt auch eine lückenlose Vermietung Ihrer renovierungsbedürftigen Immobilie gewährleistet.



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Zu hohe Kosten bei der Sanierung Ihrer Immobilie vermeiden

Sanierungen sind kosten- und zeitintensiv. Nicht nur bedarf es einer sorgfältigen Planung und Vorbereitungszeit, sondern vor allem geht es um die langfristige Zukunftsperspektive Ihrer Immobilie. Deshalb ist im Vorfeld das Aufstellen eines Zeitplans das A und O. Was muss bei der geplanten Vermietung an eine Wohngemeinschaft also am dringendsten erneuert werden? Meist genügt ein neuer Anstrich oder das Ausbessern der sanitären Anlagen, wie etwa poröser Silikonfugen. Diese Arbeiten sind nicht allzu kostenintensiv und zeigen optisch eine gute Wirkung.
Denken Sie bei Ihren Überlegungen daran: Wohnkomfort ist für viele Mieter in der Ausbildungs- und Umbruchsphase von zweitrangiger Bedeutung. Im Zentrum stehen das gemeinsame Zusammenleben in einer Gemeinschaft und das Ausprobieren und Austesten verschiedener Lebensstile und Verhaltensweisen. Funktionalität steht in Wohngemeinschaften also über Komfort. Mieter einer Wohngemeinschaft suchen studiums- oder ausbildungsbedingt oft nur für wenige Jahre eine Bleibe vor dem Berufseinstieg und geben sich meist mit weniger zufrieden. Allerdings sollten Sie auf ein gesundes Mittelmaß achten: Eine muffige, dunkle Wohnung mit verwinkeltem Bad und abblätternden Tapeten ist für niemanden attraktiv.

Fenster in Altbauten einer Wohngemeinschaft austauschen

Was sich bei der Sanierung von Immobilien, die über ein paar Jahre als Wohngemeinschaft genutzt werden lohnt, ist das Austauschen alter Fenster. Dabei kann Jahr für Jahr, z.B. von Zimmer zu Zimmer, vorgegangen werden. Die Material- und Einbaukosten können problemlos aus den laufenden Mieteinnahmen finanziert werden. Im Gegensatz zu Dächern fallen keine aufwändigen Baumaßnahmen an, jedoch ist die Investition im Punkt Energieeffizienz nachhaltig. Wird die Wohngemeinschaft dann nach ein paar Jahren aufgelöst, sind die neuen Fenster ein gutes Argument für eine Anhebung der Miete und bedeuten eine Wertsteigerung der Immobilie.  

Mögliche Nachteile bei Vermietung an WG im Vorfeld beseitigen

„Die Vermietung an Studenten verursacht nur Probleme.“ „Die Nachbarn beschweren sich ständig wegen lauter Musik und überquellenden Mülltonen.“ Diese Sätze hört man oft, wenn es um unzufriedene Vermieter einer Wohngemeinschaft geht. Dabei lassen sich viele dieser Probleme durch entsprechende Überlegungen vermeiden. Um sich Ärger zu ersparen, gelten bei der Auswahl der Mieter für eine WG - also z.B. an Studenten oder Auszubildende - die gleichen Regeln, wie an Berufstätige. Der finanzielle Background zur Finanzierung der Miete sollte gewährleistet sein. Zahlen Eltern oder Verwandte die Miete? Unbedingt sollte ein Dauerauftrag eingerichtet werden. Erkundigen Sie sich nach den Zukunftsplänen der einzelnen Interessenten. Wie lange planen sie in der Stadt zu sein? Machen Sie einen reifen Eindruck? Wann ist die Ausbildung abgeschlossen? Mit diesen Überlegungen steht einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft nichts im Wege.
Den passenden WG-Mietvertrag für ihre Wohnung finden
 
Im Wesentlichen gibt es hier drei Möglichkeiten, die wir kurz aufzeigen wollen. In jedem Fall sollte der Mietvertrag befristet sein, sodass Sie den Zeitpunkt der Sanierung genau bestimmen können:
 
Zum einen bietet sich die Lösung, an einen Hauptmieter zu vermieten. Dies ist dann eine gute Option, wenn der Mieter nach dem Studium eine Übernahme der Wohnung plant. Allerdings dann problematisch, wenn es um Haftungsfragen geht. Deshalb eignet sich dieses Modell eher für eine Berufstätigen-WG, in der der Hauptmieter auch finanziell abgesicherter ist.

Als zweite Möglichkeit können einzelne Mietverträge für die jeweiligen Zimmer und die Mitbenutzung der Küche oder des Bades abgeschlossen werden. Vorteile für den Vermieter: Er kann sich seine Mieter selbst aussuchen.

Drittens gibt es die Möglichkeit mehrere Hauptmieter im Mietvertrag festzulegen. Diese ist in der Regel die sinnvollste und häufigste. Alle Mieter haben den Mietvertrag unterzeichnet. Dies ist finanziell die sicherste Methode für den Vermieter, jedoch die mit dem größten Nachteil für die Mieter: Sie haften bei Zahlungsverzug gesamtschuldnerisch. Zahlt ein Bewohner seine Miete nicht, kann der Vermieter die Höhe der Schulden von jedem beliebigen anderen Mieter einfordern. Im Vertrag sollten allerdings einige Ergänzungen, wie etwa zur Nachmieterregelung, vermerkt werden. Außerdem sollte die WG die internen Nebenkosten, sowie Wasser-, Strom- und Internetkosten gemeinsam regeln und aufteilen. So wird Streit vermieden. Und der Vermieter bürokratisch entlastet.

Checkliste - Vermietung an WG

Sollten Sie unsicher sein, ob sich eine Vermietung als Wohngemeinschaft für Ihre Immobilie eignet, kontaktieren sie uns. Wir empfehlen Ihnen gerne einen Experten in Sachen Vermietung. Hier haben wir noch einmal die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst, die es zu klären gilt:

  • Eignet sich der Standort Ihrer Immobilie für eine WG?
  • Welche Sanierungsmaßnahmen müssen am dringendsten durchgeführt werden, welche erst in ein paar Jahren?
  • Welche Maßnahmen (bspw. Fenstereinbau) können während der WG-Übergangsphase durchgeführt werden?
  • Kostenaufstellung und Zeitplan der Sanierungsmaßnahmen erstellen
  • Dauer der Vermietung als WG festlegen
  • Art des Mietvertrags klären: Ein Hauptmieter, mehrere Hauptmieter oder eigenständige Mieter?

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Immo-Center, Ihrem Immobilienmakler in Ulm, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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