Wann Sanierungen sinnvoll sind

geschrieben am 08.08.2016 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Wer sich dazu entscheidet, seine Immobilie zu verkaufen, steht erst einmal vor einer großen Menge an Aufgaben. Eine davon ist, den Zustand des Hauses einzuschätzen und so zu entscheiden, ob eine Sanierung vor dem Verkauf sinnvoll, hilfreich oder vielleicht sogar dringend notwendig ist.
Grundsätzlich gehen viele angehende Verkäufer davon aus, dass die Sanierung den Verkaufsprozess günstig beeinflussen kann. Betrachtet man das große Angebot auf dem Immobilienmarkt, ist dieser Denkansatz sicherlich nicht verkehrt. Jedoch muss bedacht werden, dass eine Sanierung finanziell mehr belasten kann als zunächst erwartet. Hinzu kommt: Sanierung ist nicht gleich Sanierung, und oft kann sie auch für einen Verlust an Interessenten sorgen. Hier erfahren Sie den individuellen Verkaufsweg für Ihre Immobilie.

Fälle, in denen saniert werden muss

 
Kann die Immobilie mit den aktuellen Richtlinien und Energieverordnungen nicht mehr mithalten, wirft dies natürlich ein schlechtes Bild auf sie. Auch Interessenten schrecken eher davor zurück, ein Gebäude zu erwerben, dessen Zustand möglicherweise gesetzwidrig ist. Es gibt jedoch auch ganz konkrete Fälle, in denen eine Sanierung beziehungsweise Reparatur unumgänglich ist. Ein Beispiel ist ein holzstörender Pilz, der bei feucht-kühlem Klima das Gebälke ihres Dachbodens, jedoch auch andere Holzelemente wie Spanplatten, oder Materialien mit Cellulose befallen kann. Dieser sogenannte Schwammbefall ist auf 30 Prozent aller pilzbedingter Gebäudeschäden in Mitteleuropa zurückzuführen. Dieses Horrorphänomen kennen auch viele Immobilieninteressenten, sie haben bei der Auswahl ihres Objektes ein genaues Auge darauf und entscheiden sich im Zweifelsfall meist gegen eine befallene Immobilie. Die Kosten, die eine Pilzentfernung mit sich bringt, sind im Vorhinein häufig nicht abschätzbar. Auf ein ungewisses Kostenmanöver will sich kein Kunde einlassen, der kurz vor dem Erwerb seiner eigenen Immobilie steht.

Befindet sich Ihre Immobilie in einem außerordentlich schlechten Zustand (zum Beispiel altersbedingt) macht eine Sanierung - genauer gesagt ein Rückbau - ebenfalls Sinn. Es gibt Objekte, die je nach Substanz bis auf die Grundmauern abgebaut werden, und nach ihrer Restauration einen hohen Wert aufzeigen. Hier gilt, abzuwägen, was teurer kommt: eine grundlegende Sanierung, oder aber eine dauerhafte finanzielle Leerstandbelastung durch zahlreiche kleineren Reparaturen. Beispiele für gelungene Restaurationen mit Erfolg auf dem Markt sind Liebhaber- und Bauernhäuser.
 
Sollte Ihre Immobilien noch den krebserregenden Baustoff Asbest beinhalten, muss darüber unbedingt aufgeklärt werden. Um Strafen wie Krankheitsfälle zu vermeiden ist eine Sanierung hier absolut empfohlen, jedoch muss diese von einer Fachfirma durchgeführt werden, ist daher sehr kostspielig.
 
Informieren müssen Sie Interessenten unbedingt auch über sämtliche vorherige Sanierungsmaßnahmen. Seien Sie ehrlich und lassen Sie nichts aus. Zum einen stärkt dies das Vertrauen zum Käufer und schafft eine gute Grundbasis für eine reibungslose Verkaufsabwicklung, zum anderen kann einem sensiblen Interessenten nichts entgehen. Dabei hilft es auch nichts, Garten- und Zaunelemente kostengünstig aufzupolieren, um von den eigentlichen Schwachstellen abzulenken.



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Was sollte wo saniert werden?

 
Sind die Zeichen nicht so eindeutig, und Sie sind sich nicht sicher, ob und was saniert werden sollte, ist der Interessentenkreis ein hilfreiches Indiz. Dazu heißt es: die Lage analysieren. Sprich: Befindet sich die Immobilie in einer Universitätsstadt, wird Ihr Interessentenkreis ein anderer sein als auf dem Land.
Besonders in einer großen Stadt könnte Ihre Käuferschicht sehr jung sein. Das bedeutet: eine kostengünstige Einbauküche lockt Studenten und andere junge Menschen an. Auf noch anstehende Sanierungsarbeiten reagieren sie verständlicherweise eher zögerlich, selbiges gilt auch für berufstätige Eltern. Befindet sich Ihre Immobilie dagegen in einem Umkreis mit vielen alten Menschen, lohnt sich eventuell das Installieren eines Aufzuges beziehungsweise Treppenliftes. Sollten Sie Schwierigkeiten dabei haben, Ihren Interessentenkreis richtig einzuschätzen, sind Ihnen fachkundige Experten gerne behilflich. Melden Sie sich gerne bei uns.

Finanzierung einer Immobiliensanierung

 
Beachten Sie, dass bei Sanierung im Rahmen eines Immobilienverkaufs nicht alle Kosten gedeckt werden können.
Es ist also stets wichtig, im Auge zu behalten, ob sich eine Sanierung auszahlt, oder nicht.
Das Finanzamt kommt also nicht für alle Kosten auf. Ein Haus, das bereits sehr alt ist, hat bei der Sanierung eine Kostentilgung von 2 Prozent über 50 Jahre hinweg. Hinzu kommt die Variation von einer Sanierung mittleren Standards oder einer Variante mit hochwertigem Material.
 

Kritische Sanierungsmaßnahmen

 
So wie es einige Fälle gibt, bei denen eine Modernisierung Pflicht ist, schließen andere Situationen diese Maßnahme kategorisch aus. Definitiv der Fall ist dies in Gegenden mit Bevölkerungsschwund. Wo wenig Nachfrage vorhanden ist, ist das Risiko hoch, die Kosten nicht decken zu können. Ein schlechtes Verhältnis zwischen Miet- und Preissteigerung ist keine gute Voraussetzung für einen erfolgreichen Verlauf.
Entspricht eine Immobilie beziehungsweise die geplante Maßnahme in keiner Weise den Ansprüchen des lokalen Interessenumfeldes, ist die Sinnhaftigkeit ebenfalls gering. Inwiefern die Immobilie den Interessen entspricht, hängt von den Kriterien der Bedürfnisse, der Kosten und der Bereitwilligkeit des Käufers zur Zahlung ab.
 
Ein großes Problem sind Maßnahmen, die je nach Geschmackssache unterschiedlich ausfallen können. Der Mensch ist individuell, und in seinen eigenen 4 Wänden möchte er seine eigene Persönlichkeit wiederspiegeln. Und wenn dies bedeutet, dass die Badfliesen auch mal neonpink sein müssen. Sobald es also um farbliche Varianten, beispielsweise bei Nasszellenelementen oder Wandanstrichen geht, ist eine Sanierung zweifelhaft. Ebenso gehen in Sachen Heizungsmethode die Meinungen auseinander. Ob mit Gas, Holzpellets oder Öl geheizt wird, ist nicht nur Geschmacks- sondern auch Kostensache, deswegen sollte diese Entscheidung besser dem Käufer überlassen werden.

Geringe Änderungsmaßnahmen sind in Punkto Wohnungsschnitt möglich. Ist dem Käufer ein Zimmer zu klein, kann durch Herausreißen einzelner Wände eine Raumvergrößerung erreicht werden - sofern betreffende Wände nicht tragend sind. Dass in Sachen Wohnungsriss die Meinungen geteilt sind, zeigt der Trend von großen Wohnzimmern in den 60ern, der heute längst wieder "out" ist. Wenn Sie das Gefühl haben, den Überblick über notwendige und zweifelhafte Modernisierungsmaßnahmen zu verlieren, zögern Sie nicht, einen Fachmann für Inneneinrichtung zu kontaktieren.
 

Sanieren einer Mietimmobilie

 
Finanziell gesehen gibt es einen Ausreißer: Immobilien, die nicht verkauft, sondern vermietet werden, können bei Modernisierungsmaßnahmen profitieren. Unter der Plakette "Aufwand zur Erhaltung" fallen Sanierungen unter die Kategorie der Werbekosten und werden somit getragen. Die Bedingung: Zum Zeitpunkt der Renovierung muss die Immobilie bereits im Mietvorgang sein, das heißt es müssen mindestens bereits Anzeigen bzw. Inserate
geschaltet sein.

Sollten Sie weitere Fragen oder Zweifel haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Unser Team des RE/MAX Immo-Center, Ihrem Immobilienmakler in Ulm, steht Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung!

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