Kriterien, die bei der Wertermittlung einer Immobilie eine Rolle spielen

geschrieben am 08.10.2012 von RE/MAX Ulm

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich beim folgenden Artikel um keine Rechtsberatung oder verbindliche Aussage handelt.

Generell basiert die Wertermittlung einer Immobilie auf ähnlichen Faktoren, wie sie auch in der allgemeinen Wirtschaft Verwendung finden. So nehmen Angebot und Nachfrage auch bei der Evaluierung des finanziellen Wertes eines Objektes eine große Rolle ein, was jedoch nicht heißt, dass Sie sich als Anbieter einer Immobilie nicht auch an groben Richtlinien und weiteren Faktoren orientieren können.

Die wichtigsten Faktoren bei der Evaluierung


Gerade beim Verkauf einer Immobilie ist natürlich entscheidend, wie diese später entweder beim erneuten Verkauf oder bei einem Exposé für potentielle Mieter präsentiert werden kann. Entscheidende Faktoren sind hier die Lage, die Sanierungsmaßnahmen, die vorhandene Infrastruktur und auch die allgemeine Wirtschaftslage der Stadt. 

1. Die Lage

Gerade in schlechter Lage und einer Stadt mit starken konjunkturellen Schwankungen ist das Risiko eines Mietausfalls wesentlich höher, als dies in gehobenen Gegenden in Großstädten der Fall sein wird. Dies schlägt sich natürlich auch massiv auf den Verkaufswert des Objektes nieder, denn potentielle Käufer müssen nicht selten straff kalkulieren um die eigens gesteckte Rendite nach x Jahren auch tatsächlich verbuchen zu können. 

2. Bereits getätigte Sanierungsmaßnahmen

Die Kombination aus einer guten Lage und fortschrittlichen Sanierungsmaßnahmen lässt die Wertermittlung einer Immobilie wesentlich positiver ausfallen. Ist das Objekt bereits frisch saniert - und das nicht nur oberflächlich - wissen auch Käufer einer Immobilie dass die laufenden Kosten für Reparatur oder Instandhaltung wesentlich geringer ausfallen, als dies bei einem unsanierten oder nur oberflächlich sanierten Altbau der Fall sein wird. 

3. Weitere Basisgrößen

Natürlich spielen bei der Wertermittlung aber auch Basisgrößen wie die geschätzten anfallenden Nebenkosten für Mieter, die Kaltmiete und natürlich die Größe der einzelnen Wohnungen eine entscheidende Rolle. Sind diese zu klein kommen oftmals nur Studenten oder Auszubildende in Frage, sind die einzelnen Wohnräume zu groß wird die Zielgruppe der Immobilie ganz automatisch eingegrenzt.

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Den Markt analysieren und fundierte Aussagen treffen


Gerade in Großstädten ist es ratsam, sich auch bei der "Konkurrenz" einige Informationen zu bisherigen Kaufpreisen ähnlicher Objekte einzuholen. Je nach einzelnen Stadtteilen und der angrenzenden Infrastruktur können Preise ganz identischer Objekte stark untereinander variieren, was Ihnen als Verkäufer einer Immobilie ohne vorherige Marktforschung auch bei der Wertermittlung eine schlecht einzuschätzende Größe überlässt. 
Indem ähnliche Objekte in unterschiedlichen Stadtteilen und Bezirken untereinander verglichen werden, können zumindest grobe Mittelwerte gewonnen werden, die im Anschluss um weitere Faktoren zur Wertermittlung ergänzt werden können. 
Zudem können Sie als Verkäufer der Immobilie natürlich auch Einsicht in die Bau- und Sanierungskosten des Objektes nehmen und so weitere wichtige Informationen erhalten. Verlässliche Werte gibt es in der Regel beim Statistischen Bundesamt oder direkt beim Bauherren, wobei in Deutschland oftmals ein Süd-Nord-Gefälle auftritt, was wiederum durch einen Abschlag in kleinen Städten und Dörfern und mit einem Aufschlag in Großstädten gehandelt wird.

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